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二手房交易的六大风险 五招教你避免买房风险

淮安房产网 2008-11-6 来源:广州日报

  [摘要] 对于打算购买二手房,或已经处于交易阶段的置业者来讲,二手房买卖存在哪些风险呢?该怎样规避?本文特罗列了数位房产专家给出的意见……

中介欺上瞒下赚取差价,房屋产权不明上市交易,卖双方马虎签约陷入房产纠纷……法律人士表示,在过去的一年中,以上三类事件引发的二手房官司最为普遍。除此之外,因为户口迁移以及贷款不成难退定金等房产纠纷也颇为常见。

业内专家提醒二手房的买卖双方,价格因素固然重要,但中介陷阱、户籍问题、房屋权属等潜在问题更应引起重视。此外,买卖双方在进行交易时也要加强防范,签订买卖合同时更要谨慎,不要因为一时疏忽惹来麻烦官司。

二手房买卖跟新房发售不同,存在很多不易察觉的隐患。对于大多数买家而言,房产中介设下的交易陷阱难以识破,房屋产权也很难理清头绪,而由于买卖双方自身因素造成的房产纠纷也相当常见。

对于打算购买二手房,或已经处于交易阶段的置业者来讲,二手房买卖存在哪些风险呢?该怎样规避?记者采访了多位熟悉二手房买卖的业内人士,请专家为置业者指点一二。

风险一

联合卖家赚取差价

在买家、业主和中介机构这三方之中,中介对市场行情最为熟悉。一些操作不规范的中介公司会利用业主和买房者的“信息不对称”,对买卖双方设下陷阱。业内人士李先生认为,与业主“合谋”高价卖房,从中赚取差价,是禅城一些不法中介惯用的伎俩。

这种做法,通常是在房子挂牌出让之前,中介与业主签订协议,约定一个成交价,如果卖出更高的价钱,多出部分全部归中介所有。在交易行情高涨时,中介公司可以将房屋顺利出手以赚取买卖差价;在交易行情低迷时,中介公司则会以无法成交为理由终止合同。

风险二

设置不平等条款

一些不法中介与购房人玩弄文字游戏,签订不公平合同,对自身有利的条款写得比较明确,对自身不利的条款写得比较含糊。

另外,也有一些中介公司会千方百计避免购房者与业主见面,从中赚取差价;不让购房者到欲购房屋内观察,有意隐瞒房屋质量问题;不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况等等。

风险三 

产权不清导致纠纷

交了定金,签了合同,突然“凭空”多出来一个人自称业主,要求加价或中断交易,相信很多二手房买家都有过类似遭遇。在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清而导致的房产纠纷。

据了解,产权不清大致有以下几种可能:1.用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;2.房屋权属存有争议;3.房屋为共有,出卖人未经共有权人同意;4.房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益;5.房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;6.已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;7.被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;8.交易房屋存有质量问题。

风险四

马虎签约麻烦多

广东华法律师事务所的律师李进认为,上下家“马虎签约”留下的后遗症是产生纠纷的一个重要原因。

在实际交易中,不少上下家往往只注重房价、交房时间及佣金等主要合同条款,忽视签约过程中的细节问题:不审核对方身份,对买卖合同中的条款也不仔细查看,签约后也不保留合同原件,签约时甚至还留有空白条款。一旦交易其中一方不诚信,这些疏忽便会使人陷入纠纷。

房产律师特别提醒,签约是一件严肃的法律行为,一旦在合同上签字盖章,就要受合同约束,违反约定就得承担法律责任。上下家任何一方在签订买卖合同时,至少要保留一份对方身份证明的复印件,并仔细查看合同条款,确认没有留下空白条款;只有自己有能力履行合同条款时,方能签字盖章。如遇疑问可咨询专业人士,也可以在签约前请专业律师帮助把关,从而避免一些不必要的交易风险。

风险五

按揭不成定金难退

出于促成交易考虑,一些中介公司会对买家“打包票”,称可以贷到足额房款,说服买家签订协议。而事实上,银行对于二手房贷一直不够“宽容”,对购买2套以上住房贷款的限制、单价7000元以上高价房贷款额度的调整、各大银行收紧个人房贷的发放,并先后多次调整贷款利率,这些都会影响到对个人按揭的审核。另外,银行需要对所抵押的房产进行评估,评估价对贷款额度有着直接影响,特别是二手房评估受多方面影响,贷款总额很可能会低于本来的预期。

在签订合同之前,购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力,如果中介公司承诺贷款的,应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。否则,中介公司对你的口头承诺只能作为参考,只有确信贷款额在预算之内,才能签订买卖合同。

风险六

户籍未迁易生纠纷

在房屋交易过程中,多数人将关注焦点落到办理两证上,而对户籍迁移问题未予注意,结果给工作、生活带来诸多不便。

房屋交易一旦因户口发生纠纷,处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理,不属于法院的受案范围,因此法院对于此类案件是不予受理的,而公安机关在处理户口纠纷时,又会受到户籍政策的限制。比如,出售的房屋是卖方唯一的一套房屋,没有其他的房屋可供卖方迁入户口,则无论买方理由多么充分,公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的,相应地买方的户口也就无法迁入。

房产律师认为,买卖双方在交易前应就户口问题进行协商,并约定适当的付款方式和违约责任。买家可要求卖方出示户口簿,并在交易之前到公安机关查询交易房屋的户籍状况。如果派出所仅限本人调取户籍材料,买方可要求同卖方一起到派出所调阅。

五招避免买房风险

第一招:查验证件。买家应注意查验卖方的房地产权证,确定产权人,是否存在共有人,特别注意未列名的共有人。

第二招:查清产权。确定房屋占用范围内的土地性质和土地使用权取得的年限,并到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查,以确定该房屋是否存在限制转让或禁止转让的情况。

第三招:小心付款。应在过户申请已被房地产交易中心受理并已取得其出具的收件收据时再付大部分房款。交易房屋**********的,办理过户手续前所付房款应不超过房价的30%;交易房屋存在抵押贷款的,办理过户手续前应付不超过房价减去上家贷款余额的1/2.

第四招:尽快过户。签订房地产买卖合同后,应及时办理过户手续,该期限越短越好,特别是上家用下家支付的房款来提前还贷的,更要尽快办理过户手续。因为上家一旦涉讼,那么该期间此房产可能会遭到法院的查封。

第五招:明确约定。签合同时,上下家应对付款方式、付款时间、交房时间、户口迁出时间、维修资金是否包含在房价中、交房前的水电煤、物业管理费由谁承担等等作出明确的约定。



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